TVA à 6 % dans la construction : ce qui change pour construire sa propre maison

L’expression « TVA à 6 % dans la construction » peut amener une personne qui prépare la construction d’une maison à penser que toutes les factures de travaux passent automatiquement au taux réduit. Le régime publié en 2026 impose une distinction importante : construire pour vendre ou louer et construire sa propre habitation ne correspondent pas à la même situation fiscale.

Pour les particuliers qui confient la construction de leur habitation propre et permanente en dehors de toute activité professionnelle ou commerciale, le décret-loi n° 97/2026 prévoit un régime de remboursement partiel de la TVA. L’éligibilité dépend du respect des conditions légales.

Trois idées essentielles

Un remboursement ultérieur ne revient pas à payer immédiatement le taux réduit sur la facture.

Le terrain, les coûts de construction, les dates et l’usage du logement entrent dans l’analyse.

Les contrats et les factures doivent être organisés dès le départ.

1. Taux réduit et remboursement : quelle différence ?

Le texte prévoit un taux réduit pour certains marchés de travaux concernant des biens destinés à être vendus comme habitation propre et permanente de l’acquéreur ou à la location résidentielle, sous certaines conditions. Un régime distinct existe également pour les contrats d’investissement locatif.

L’annexe II concerne les particuliers qui construisent leur propre habitation. Dans ce cas, le remboursement correspond à la différence entre la TVA dont le paiement au taux normal est dûment justifié et celle qui résulterait de l’application du taux réduit aux dépenses éligibles.

Cette différence modifie la planification financière : il peut être nécessaire de payer d’abord la taxe, puis d’en demander le remboursement. L’avantage attendu ne doit pas être considéré comme une somme déjà disponible pour financer les travaux.

2. Quels éléments entrent dans l’évaluation de la valeur de la maison ?

Le régime ne tient pas uniquement compte du budget du marché de travaux. L’annexe II retient la valeur patrimoniale inscrite au registre foncier ou, si elle est supérieure, la valeur d’acquisition du terrain augmentée des coûts de construction hors TVA, dans la limite légale applicable.

Certains biens, équipements et services contribuant à la valorisation du bien sont inclus dans cette évaluation selon les modalités prévues par le texte. Un terrain reçu à titre gratuit fait également l’objet d’une règle d’évaluation spécifique.

Ainsi, une proposition de construction inférieure au plafond ne prouve pas, à elle seule, que l’opération entre dans le champ du régime. L’analyse doit s’appuyer sur les valeurs et documents de l’ensemble de l’opération. Le plafond renvoie à la règle de l’article 2 du texte ; il convient donc de vérifier le montant en vigueur et ses éventuelles actualisations à la date pertinente.

3. Quelles dépenses peuvent ouvrir droit au remboursement ?

L’annexe II couvre la TVA au taux normal supportée sur les marchés de construction éligibles, avec des factures émises et déclarées conformément à la loi. Le simple achat de matériaux incorporés au bien immobilier est exclu.

L’achat direct de matériaux dans un magasin ne doit donc pas être confondu avec la conclusion d’un marché de travaux. On ne peut pas non plus supposer que tous les services liés à la maison bénéficient du même traitement.

Ce point est particulièrement important lorsque le maître d’ouvrage souhaite répartir les achats et les contrats entre plusieurs fournisseurs. Avant d’organiser les contrats en fonction d’un avantage fiscal attendu, il convient de confirmer l’effet de ce choix dans le cas concret.

4. Un exemple du mécanisme

Prenons une dépense éligible de 100 000 euros hors TVA au Portugal continental. Si le taux normal de 23 % a été appliqué, la taxe est de 23 000 euros. L’application du taux de 6 % correspondrait à 6 000 euros. La différence est de 17 000 euros. Il s’agit de l’exemple de calcul présenté dans le document d’origine.

Cet exemple illustre uniquement le calcul, en supposant que toutes les conditions sont remplies. Il ne démontre pas l’éligibilité d’un chantier et ne permet pas d’appliquer la différence à des dépenses exclues. Dans les régions autonomes, les taux régionaux applicables doivent être pris en compte.

Il ne s’agit pas non plus d’une réduction de 17 % sur le total déjà facturé TVA comprise. La différence entre les taux porte sur la base imposable éligible.

5. Quelles dates faut-il vérifier ?

L’article 18 vise les démarches procédurales engagées entre le 25 septembre 2025 et le 31 décembre 2029, ainsi que la taxe exigible à compter du 1er janvier 2026. L’annexe II prévoit en outre une date limite d’exigibilité fixée au 31 décembre 2032.

La demande de remboursement est présentée par voie électronique à l’Autorité fiscale et douanière portugaise, en principe dans les 12 mois suivant la délivrance des documents relatifs au début de l’utilisation. Une règle transitoire s’applique aux demandes concernant les trois premiers trimestres de 2026, qui peuvent être déposées à partir du 1er octobre 2026.

L’affectation à l’habitation propre et permanente, attestée par le domicile fiscal, est également soumise à des délais et à des conditions de maintien. L’annexe II prévoit une affectation dans les six mois et son maintien pendant au moins 12 mois, sous réserve de l’exception légale pour circonstances exceptionnelles.

6. Que faut-il organiser dès maintenant ?

Rassemblez l’identification du bien, le justificatif de la valeur du terrain, les marchés de travaux et les factures correspondant à la totalité des coûts de construction. Le cas échéant, identifiez les copropriétaires et leurs quotes-parts respectives. Les documents relatifs à l’utilisation font également partie du dossier.

Avant de finaliser le budget, demandez au professionnel qui accompagne l’opération de confirmer son traitement fiscal. L’architecture, l’ingénierie et l’accompagnement juridico-administratif peuvent aider à organiser la procédure et les éléments relatifs au bien, en coordonnant ces informations avec le conseil fiscal nécessaire.

Vous allez construire votre maison ? Parlez-en à Escala Absoluta afin d’organiser le projet et les documents qui devront être coordonnés avec l’analyse fiscale.

Informations générales au 24 septembre 2026, date éditoriale du document transmis. L’application dépend de l’opération concrète ainsi que de la législation et des orientations en vigueur.

Sources de l’article